こんにちは。創業2005年／施工実績1,000棟以上、東京都大田区・塗装職人直営店「塗替えまじめ屋」代表 川端 邦義でございます。
今日も、まじめな外壁塗装・１Ｒマンション改修のお話をさせていただきますね。
築40年を迎えたマンションは、見た目以上に“建物の体力”が落ちています。外壁は毎日、雨・紫外線・気温変化を受け続け、年々少しずつ劣化が進みます。私たち職人から見ると、築40年前後のマンションは「いよいよ改修を先送りできない時期」に入っていると感じます。
まず最も多いのが「ひび割れ」です。
細いひびなら大丈夫だろう、とそのままにされるオーナー様も多いのですが、実はここから雨水がじわじわと入り込み、鉄筋のサビ・爆裂（コンクリートの欠落）を引き起こします。爆裂が始まると、外壁が膨らんできたり、ボロッと落ちる危険もあります。タイル仕上げのマンションも同じで、見えない裏側で浮きが進んでいるケースが少なくありません。築40年を超えると「見た目では判断できない劣化」が一気に増えてきます。
次に多いのが「防水の切れ」です。
屋上やバルコニーの防水は、一般的には10年〜15年で劣化します。築40年となると、何度かメンテナンスしていても、継ぎ目やシールが切れていることがほとんどです。ここから雨水が入り、部屋内部の雨漏り、共用部のシミ、さらには躯体（建物の骨組み）の腐食につながります。雨漏りは部屋の退去にも直結するため、オーナー様にとっては経営面でのダメージも大きくなります。
また、マンション特有の劣化として「鉄部の腐食」も見逃せません。
階段・手すり・扉まわりなどは、40年も経てばほとんどの建物でサビが発生しています。サビが進むと、部材そのものが薄くなり、強度が落ちてしまうため、補強や交換が必要になることもあります。塗装で守る段階を過ぎると、工事費用が一気に跳ね上がります。
ここまでお話しすると、築40年のマンションは「とにかく古い」と思われるかもしれません。
しかし、正しく外壁改修を行えば、資産価値はまだまだ上がります。外観が整うと、入居者の“第一印象”が変わり、内見率も上がりやすい。さらに、外壁・防水・鉄部をまとめて工事すると足場を一度で済ませられるため、長期的にはコストを抑えられます。
実際、当店でも「もっと早く相談しておけば良かった」というオーナー様のお声をよく聞きます。特に築40年前後のマンションは、劣化のスピードが急に早くなる時期です。逆に言えば、このタイミングでしっかり手を入れておけば、今後10年〜15年は安心して運用できます。
東京都は沿岸部の影響もあり、劣化が進みやすい地域です。大田区・品川区・世田谷区などは特に潮風の影響によるクラックや鉄部サビが多い傾向にあります。「見た目はまだ大丈夫」でも、中では劣化が進んでいる。これは、築40年マンションでは非常によくあるパターンです。
建物は人間の体と同じで、早期発見・早期手当が費用を抑えます。まずは現状を正確に知ることが、これからの資産運用の第一歩です。
調査だけでも大歓迎ですので、どうぞお気軽にご相談ください。オーナー様の建物を守るために、職人として正直に、まじめに、丁寧に診させていただきます。
（代表・川端）
